Новите правила за Airbnb: защо краткосрочните наеми вече няма да бъдат „сив“ сектор

Допреди няколко години краткосрочните наеми в България изглеждаха като сравнително проста дейност. Един апартамент, няколко снимки, профил в Airbnb или Booking.com и достъп до туристи от цял свят. За много собственици това беше начин да използват по-ефективно имота си, а за други – възможност за допълнителен доход без сложната структура на традиционния бизнес. Постепенно обаче този модел започна да се променя.

С разрастването на платформите и нарастващия брой имоти, които се отдават краткосрочно, темата започна да излиза извън рамките на „споделената икономика“ и да влиза все по-сериозно в полезрението на европейските институции. Причината е проста – секторът вече генерира значителни приходи, а в много държави работи в среда с ограничена прозрачност и различни местни правила. Именно затова Европейският съюз започва да въвежда нова регулаторна рамка за краткосрочните наеми, която постепенно ще се прилага и в България.

На пръв поглед промените изглеждат насочени основно към платформите. В действителност обаче ефектът ще се усети най-силно от собствениците на имоти. Една от най-съществените промени е свързана с начина, по който ще се обменя информация между платформите и държавните институции. Данни за собственици, приходи, брой нощувки и регистрация на имотите ще бъдат значително по-лесно проследими от досега. Това на практика означава, че секторът постепенно преминава от модел, основан основно на самодеклариране, към среда с много по-висока степен на прозрачност.

„Това, което виждаме в момента, е преминаване от почти изцяло дигитален и слабо регулиран модел към среда, в която платформите ще бъдат активна част от контрола и отчетността“, коментира Михаил Господинов от Consendo.

Именно тук започва и голямото разминаване между начина, по който много собственици възприемат дейността си, и начина, по който тя започва да се разглежда от администрацията. За голяма част от хората краткосрочното отдаване все още изглежда като нещо сравнително неформално – особено когато става въпрос за един апартамент или за сезонно отдаване. В практиката обаче все по-често се оказва, че дори при малък мащаб възникват задължения, които досега са оставали извън вниманието на собствениците.

Много хора приемат, че щом платформата обработва плащанията и удържа такси, административната част е уредена автоматично. Реалността е по-различна. Платформите улесняват процеса по отдаване, но отговорността за регистрацията, декларирането на приходите и данъчното третиране остава изцяло за собственика.

Една от темите, които най-често създават объркване, е свързана с ДДС регистрацията. За много собственици остава изненадващо, че използването на платформи като Airbnb или Booking.com може да доведе до задължение за регистрация по чл. 97а от ЗДДС, дори когато приходите са сравнително ниски и далеч под стандартния праг за регистрация по ДДС.

Причината не е в размера на дохода, а в самия модел на работа – платформата предоставя услуга от чуждестранно лице, което води до специфични задължения по закона.

„Това е една от темите, които собствениците най-често подценяват. В практиката виждаме много случаи, в които хората научават за подобни задължения едва след като вече отдават имота си от дълго време“, обяснява Михаил Господинов.

Паралелно с това се променя и отношението към регистрацията на самите имоти. В продължение на години част от собствениците публикуваха имотите си директно в платформите, без да обръщат особено внимание на туристическата регистрация или на начина, по който се отчитат нощувките.

Новата европейска рамка постепенно ще направи подобен подход значително по-труден. Една от основните цели е всяка обява да може да бъде свързана с конкретен регистрационен номер и реален собственик. Това означава, че платформите ще започнат да изискват и проверяват значително повече информация, отколкото досега.

Така секторът на краткосрочните наеми постепенно започва да прилича все по-малко на „допълнителен доход“ и все повече на регулирана икономическа дейност. Това се вижда най-ясно при собственици с няколко имота или с постоянна заетост през платформите. В подобни случаи дейността постепенно придобива характеристиките на организиран бизнес – с регулярни приходи, активна поддръжка, управление на резервации и необходимост от по-структурирана отчетност.

„През последните години много хора влязоха в краткосрочните наеми сравнително спонтанно, защото платформите направиха процеса лесен. Днес обаче секторът вече изисква значително по-добро планиране и ясна структура на дейността“, допълва Михаил Господинов.

Именно тук започват и по-сериозните въпроси – не само за данъците, но и за начина, по който трябва да бъде организирана самата дейност. Все по-често темата вече не се изчерпва с подаването на декларация, а включва счетоводно обслужване, осигуряване, структура на приходите и цялостно управление на дейността.

Всичко това показва една по-широка промяна. Краткосрочните наеми постепенно излизат от зоната между „личен имот“ и „неформална дейност“ и навлизат в среда с все по-ясни правила и проследимост.

Това не означава, че моделът ще изчезне или ще стане по-малко привлекателен. По-скоро означава, че собствениците ще трябва да подхождат към него по различен начин – с повече подготовка и с по-добро разбиране на административните и данъчните изисквания. И колкото по-рано това бъде осъзнато, толкова по-малък е рискът новите регулации да се превърнат в проблем, вместо просто в още една част от развитието на пазара.

Нуждаете се от консултация за Airbnb, Booking или краткосрочно отдаване?

Екипът на Consendo консултира собственици и оператори на имоти по теми, свързани с:

• регистрация и отчетност
• ДДС казуси
• деклариране на приходи
• структура на дейността
• счетоводно и данъчно обслужване

Свържете се с нас, ако искате да сте сигурни, че дейността ви отговаря на новите изисквания.