- 30/09/2026
- Posted by: admin
- Categories: Новини, Полезно
По-висок данък върху имотите от 2027 г. Това е най-честото представяне на една от промените, които Министерството на финансите предложи през септември. Зад това обобщение стои важна подробност. Не се предлага държавата да увеличи ставката на данъка върху недвижимите имоти. Предложението е да се актуализират данъчните оценки, върху които този данък се изчислява.
Проектът за изменение на Закона за местните данъци и такси е публикуван от Министерството на финансите на 23 септември 2026 г. Той е в обществено обсъждане до 23 октомври. Това означава, че към момента говорим за предложение, а не за окончателно приети правила.
Промяната заслужава внимание не само заради годишния данък върху имота. Данъчната оценка участва и при много сделки и прехвърляния на собственост. За предприятията тя има пряка връзка с начина, по който се определя данъчната основа за някои фирмени имоти.
Какво всъщност се предлага?
Идеята е данъчните оценки на недвижимите имоти да се увеличават поетапно за три години. Министерството на финансите предлага модел, при който през 2027 г. се предвижда увеличение с 30%. През 2028 г. ще има още 35 процентни пункта, а през 2029 г. още 35. Така в края на този период данъчните оценки ще са със 100% по-високи спрямо базата от 2026 г.
Това означава, че ако примерно даден имот има данъчна оценка 100 000 евро през 2026 г., при същите останали характеристики тя ще стане:
- 2027 г. 130 000 евро
- 2028 г., 165 000 евро
- 2029 г. 200 000 евро
Важно е да се подчертае, че това не е пазарна преоценка на всеки отделен имот. Данъчната оценка е стойност, която се изчислява по правилата на Закона за местните данъци и такси. Тя зависи от характеристики като вид, местонахождение, площ, конструкция и овехтяване.
Ще се покачи ли данък сгради?
Ако ставката в съответната община не се променя, по-високата данъчна оценка води до по-висок годишен данък върху недвижимия имот.
Ставката обаче не се определя от Министерството на финансите. Общинският съвет я определя в рамките, които законът е установил. Затова не може да се говори за еднакво увеличение като абсолютна сума за всички собственици в страната.
Ако например данъчната оценка се увеличи с 30% през 2027 г., а общинската ставка остане същата, годишният данък при равни други условия също ще се повиши с около 30%.
При основно жилище важат сегашните законови облекчения.
А какво ще стане с таксата за битови отпадъци?
Министерството на финансите казва, че обновените данъчни оценки няма да се използват автоматично за вдигане на такса битови отпадъци в общините, които още я определят по този начин. Затова проектът предвижда механизмът да връща използваната база до стойността на данъчната оценка от 2026 г. за периода на постепенното увеличение.
Затова, ако данъчната оценка се увеличи с 30%, това не значи, че такса смет ще е с 30% по-висока.
Това е особено важно за бизнеса. При някои имоти таксата за битови отпадъци всъщност е по-голямата част от годишните плащания към общината.
Какво значи промяната за имотите на предприятията?
При фирмените имоти ефектът е по-сложен. Не е правилно автоматично да се смята, че всеки имот на предприятие ще доведе до 30 процента по-висок данък още през 2027 г.
По сегашния ред за нежилищните имоти на фирмите данъчната основа е по-високата стойност между отчетната стойност на имота и данъчната оценка по Закона за местните данъци и такси. За жилищните имоти на фирмите се взема данъчната оценка.
Да вземем опростен пример:
Ако фирма притежава нежилищен имот с отчетна стойност 300 000 евро и данъчна оценка 180 000 евро, увеличаването на данъчната оценка до 234 000 евро през първата година само по себе си няма да промени данъчната основа. По-високата стойност остава отчетната.
Ако обаче по-късно данъчната оценка стане по-висока от отчетната стойност, тя ще определя основата за годишния данък.
Затова трябва да гледаме ефекта поотделно за всеки актив. Не е достатъчно само да видим процентното увеличение на целия портфейл от имоти.
Как се отчита данъкът върху имота в счетоводството?
Данъкът върху имота е местен данък, който се начислява ежегодно върху недвижимите имоти. В счетоводството този данък се отчита като разход за периода, през който е начислен. Сумата се записва по сметка „Разходи за данъци“, а срещу нея стои кредит по сметка „Задължения към бюджета“. Когато данъкът бъде платен, задължението се погасява и се намалява сумата по сметката „Задължения към бюджета“. Така се осигурява правилното отразяване на всички данъчни плащания, свързани с имота, в счетоводните отчети на фирмата.
Тук трябва да се разграничат две напълно различни неща. Това са данъчната оценка на имота и счетоводната му стойност.
Увеличаването на данъчната оценка по Закона за местните данъци и такси не означава автоматично, че предприятието трябва да увеличи стойността, на която имотът е записан в счетоводството.
Данъчната оценка се използва за целите, които са определени от данъчните закони. Счетоводната стойност се определя според приложимата счетоводна база. Тя зависи от първоначалната цена на придобиване, начислените амортизации, възможни последващи оценки и обезценки.
Годишният данък върху недвижимия имот е текущ разход на предприятието за съответния период. Той се отчита заедно със задължението към общината. Самото увеличение на данъчната оценка не се включва в стойността на вече притежавания актив.
Затова за бизнеса промяната може да означава по-големи разходи за местни данъци. Тя обаче не води автоматично до по-висока балансова стойност на сградата или земята.
Какво се случва счетоводно, когато фирма купува нов имот?
Когато една фирма купи нов имот, счетоводството записва стойността му като дълготраен актив. Фирмата вписва покупната цена, разходите за нотариални такси, държавни такси и други разходи по сделката. Всички тези суми се събират към стойността на имота в счетоводните книги.
След това фирмата започва да начислява амортизация на имота според счетоводната политика и срока на ползване. Амортизацията представлява разход, който се признава всяка година, докато имотът се използва.
Ако фирмата направи подобрения или ремонти, които увеличават стойността на имота, тези разходи също се добавят към балансовата стойност на актива. Така счетоводното отчитане отразява реалните инвестиции на фирмата в имота.
Ситуацията е различна, когато се купува нов актив.
Когато едно предприятие купува недвижим имот и го отчита като дълготраен материален актив, първоначалната му стойност включва не само покупната цена. В тази стойност влизат и невъзстановимите данъци, както и преките разходи, които са нужни за придобиването на актива и за да може той да се използва.
СС 16 изисква първоначалната оценка на дълготрайните материални активи да е по цена на придобиване. Тя включва покупната цена, невъзстановимите данъци и преките разходи. Същият принцип е посочен и в МСС 16.
При покупка на недвижим имот това означава, че разходи, пряко свързани с придобиването, например местният данък при придобиване, нотариални такси и определени такси по сделката, обикновено се включват във формирането на цената на придобиване, когато са изпълнени условията на приложимия счетоводен стандарт.
Така евентуално по-големи разходи по бъдеща сделка може да доведат и до последици в счетоводството, които ще засегнат първоначалната стойност, на която ще се отчете придобитият актив.
По-високата оценка може да оскъпи и покупко-продажбата на имот
При възмездно придобиване на недвижим имот местният данък се изчислява върху уговорената цена. Ако тя е по-ниска от данъчната оценка, данъкът се изчислява върху данъчната оценка. Размерът на самата ставка се определя от съответния общински съвет в рамките на закона.
Това означава, че резултатът от новите оценки ще зависи от всяка отделна сделка.
Ако апартамент се продава за 250 000 евро, а данъчната му оценка се увеличи от 100 000 на 130 000 евро, основата за местния данък пак остава продажната цена от 250 000 евро. В този случай промяната в данъчната оценка няма да вдигне местния данък по сделката.
Но ако недвижим имот се прехвърля за 120 000 евро, а след актуализацията данъчната му оценка вече е 130 000 евро, по-високата данъчна оценка ще бъде основа за изчислението.
Ефектът може да засегне не само местния данък. При прехвърляне на недвижим имот, нотариалната такса също се изчислява според материалния интерес. Ако има разлика между продажната цена и данъчната оценка, се взема по-високата стойност. Таксата за вписване е 0,1% върху стойността, върху която е таксуван съответният акт.
Затова при сделка, когато новата данъчна оценка е по-висока от договорената цена, местният данък при придобиване, нотариалната такса и таксата за вписване могат да се увеличат едновременно.
Какво се променя при дарение?
При дарението механизмът е различен, защото няма продажна цена. Няма с какво да се сравни данъчната оценка.
Данъкът при дарение се изчислява върху оценката на прехвърляното имущество. За недвижимите имоти важна е данъчната оценка. По действащите правила, конкретната ставка зависи и от родствената връзка между страните.
Затова, ако дарението се облага, по-високата данъчна оценка може директно да повлияе на размера на местния данък.
Действащият режим предвижда освобождаване от данък при дарение между съпрузи и роднини по права линия. Това обаче не означава, че прехвърлянето е без всички останали разходи. Нотариалната такса и таксата за вписване при недвижим имот също зависят от материалния интерес. По-висока данъчна оценка може да увеличи разходите по оформянето и вписването на сделката.
А при наследяване?
Данъчната оценка е важна и при наследяване.
Недвижимите имоти в България, които са част от облагаемо наследство, се оценяват за данък върху наследствата по тяхната данъчна оценка.
Следователно, ако данъчната оценка се повиши, това може да увеличи стойността на недвижимия имот. Тази стойност участва при изчисляване на облагаемата наследствена маса.
И тук обаче има много важно изключение. Преживелият съпруг и наследниците по права линия не плащат данък върху наследствата. Това значи, че например при наследяване на жилище от дете от негов родител самото увеличение на данъчната оценка няма да доведе до данък наследство.
Ефект може да има при наследници, които не са освободени и за които има облагаемо наследство.
Данъчната оценка засяга повече от един вид разход
Когато говорим за увеличение на данъчната оценка, не трябва да гледаме само годишната сметка за данък сгради. Данъчната оценка може да се използва при:
– определянето на годишния данък върху недвижимия имот;
– облагането при възмездно придобиване;
– определени дарения;
– облагаеми наследства;
– нотариалните такси и таксите за вписване при някои сделки;
– определяне на данъчната основа за недвижими имоти на предприятията.
Какво е разумно да направи бизнесът?
За предприятията със значителни недвижими активи има смисъл още при подготовката на бюджетите за 2027 г. да се направи преглед на имотите поотделно.
Полезно е да се сравнят сегашната данъчна и отчетна стойност на нежилищните имоти, да се изчисли ориентировъчният ефект от предложеното увеличение и да се прецени дали и кога данъчната оценка би могла да стане по-високата величина.
Ако компанията планира придобиване или прехвърляне на недвижими имоти през следващите години, бюджетът за сделката също не трябва да се ограничава единствено до продажната цена. Местният данък, нотариалните разходи и таксите за вписване могат да бъдат засегнати, когато данъчната оценка е стойността, върху която се определя материалният интерес.