Продажба на нова сграда или УПИ: предлага се регистрация по ДДС още преди сделката

Проект за промени в Закона за данък върху добавената стойност предвижда специално основание за регистрация при определени сделки със земя и нови сгради. Ако текстът бъде приет в предложения вид, задължението ще възниква независимо от общия оборот на продавача, а заявлението до НАП ще трябва да бъде подадено още преди данъкът по сделката да стане изискуем.

Промяната не означава, че от 2027 г. всяка продажба на ново жилище или парцел автоматично ще се облага с ДДС. Не става дума и за напълно ново облагане на имотните сделки. Продажбите на нови сгради и урегулирани поземлени имоти и сега могат да бъдат облагаеми. Съществената разлика е в момента, в който продавачът ще трябва да се регистрира по ДДС.

Какво предвижда проектът

Предлага се в ЗДДС да бъде създаден нов чл. 97г. Според него на регистрация ще подлежи всяко данъчно задължено лице, което извършва облагаема доставка на:

• нова сграда или част от нея;
• прилежащ към нова сграда терен;
• други вещни права върху нова сграда или прилежащия терен;
• урегулиран поземлен имот;
• право на строеж върху урегулиран поземлен имот.

Използваното в някои публикации обобщение „парцели“ е твърде широко. Проектът посочва конкретно урегулираните поземлени имоти по смисъла на Закона за устройство на територията, а не всяка земя независимо от нейния статут.

Заявлението за регистрация трябва да бъде подадено до НАП не по-късно от седем дни преди датата, на която данъкът за съответната доставка става изискуем. Това означава, че анализът не трябва да започва едва преди нотариалното изповядване. Договорените плащания, включително авансите, могат да имат значение за момента, в който възниква задължението.

Общият оборот няма да бъде решаващ

При предложената специална регистрация няма да се изчаква достигането на общия праг за задължителна регистрация по ДДС.

Ако лицето извършва облагаема сделка, попадаща в обхвата на новия чл. 97г, регистрацията ще трябва да бъде направена преди сделката дори когато общият му оборот е под прага за регистрация по общия ред.

Това е съществена промяна за дружества и лица, които създават отделни проекти за строителство или придобиват, развиват и продават имоти, без преди сделката да са достигнали общия регистрационен праг.

Всяко физическо лице ли ще трябва да се регистрира

Не. В проекта изрично е записано, че правилото се прилага за физическите лица само когато действат като данъчно задължени лица в рамките на независима икономическа дейност.

Продажбата на лично имущество не се превръща автоматично в стопанска дейност само защото предметът на сделката е нов имот или УПИ. От друга страна, фактът, че продавачът е физическо лице, не е достатъчен, за да изключи облагането.

Преценката зависи от конкретните обстоятелства: характера и последователността на действията, начина на придобиване и развитие на имота, организацията на продажбите и дали поведението прилича на дейност на икономически оператор. Затова подобна сделка трябва да бъде анализирана предварително, а не само според начина, по който продавачът е описан в нотариалния акт.

Регистрацията ще бъде с ограничен обхват

Проектът предвижда специалната регистрация по чл. 97г да не дава автоматично всички права на лице, регистрирано по общия ред.

Лице, регистрирано единствено на това основание, няма да може да посочва ДДС във фактурите си за други доставки. То няма да има и право на данъчен кредит за покупки, които не са свързани с доставките, попадащи в обхвата на чл. 97г.

Самите имотни сделки по този член няма да се включват в годишния оборот при определянето дали е достигнат общият праг за регистрация. Ако впоследствие възникне друго основание за задължителна или доброволна регистрация, ще трябва да се премине към съответния общ режим.

Защо проверката трябва да започне преди договора

При имотна сделка данъчният режим влияе пряко върху договорената цена, очаквания приход и паричния поток.

Ако страните договорят окончателна цена, без предварително да са уточнили дали тя включва ДДС, последващото установяване на задължение за начисляване на данъка може да намали нетния приход на продавача. Неяснотата може да доведе и до спор кой понася данъчния ефект.

Преди подписването на предварителен договор и приемането на авансово плащане е разумно да се проверят:

• статутът на имота и дали сградата е „нова“ за целите на ЗДДС;
• дали конкретната доставка е облагаема;
• дали продавачът действа като данъчно задължено лице;
• моментът, в който данъкът ще стане изискуем;
• формулировката на цената и клаузите, свързани с ДДС;
• правото на приспадане на данъчен кредит за разходите по проекта;
• срокът, в който трябва да бъде подадено заявлението до НАП.

Тази проверка е особено важна за строителни компании, инвеститори, дружества със специална проектна цел и физически лица, които извършват поредица от сделки или развиват имоти с цел продажба.

Промяната все още не е окончателна

Предложението е част от по-широк проект за изменение на ЗДДС. В сегашния му текст новият режим трябва да влезе в сила от 1 януари 2027 г., но до приемането и обнародването на закона разпоредбите могат да бъдат променени.

Затова на този етап не е необходимо всяка предстояща имотна сделка да бъде третирана така, сякаш новият режим вече действа. Ако обаче се планира продажба през 2027 г., данъчният сценарий трябва да бъде разгледан предварително и да се проследи окончателният текст на закона.

При сделки с нови сгради и УПИ няколко дни разлика в подготовката могат да имат значителен ефект върху цената, договорите и дължимия данък. Данъчният анализ трябва да предхожда сделката, а не да започва след подписването ѝ.

Източници:

Проект на Закон за изменение и допълнение на ЗДДС

„Продавачите на нови сгради и парцели ще се регистрират по ДДС“ – Economic.bg